２０２４年１２月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆年末年始休業のお知らせ◆

平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
誠に勝手ではこざいますが、当社の年末年始休業を下記の通りとさせていただきますので、ご案内申し上げます。何卒ご理解頂きますようお願い申し上げます。

【年末年始休業期間】

　2024年12月28日(土)～2025年1月5日(日)

ご迷惑をお掛け致しますが、宜しくお願い致します。

※１月６日（月）より通常営業の予定です。

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

２０２４年１２月号 | レポート

＜企業価値を評価する　－生物多様性や生態系の考察－＞

　Ⅰ【　企業価値を評価する　－生物多様性や生態系の考察－　】

国内社有林の経済価値評価について林野庁の手法（森林の公益機能としての生態学※１の価値）に基づけば、弊社所有林の持っている有林の多面的機能としては、①木材生産、②生物多様性、③降った雨を地面に蓄えて洪水を防ぐ水源涵養等、④ＣＯ２の吸収や酸素の供給、安らぎ、憩いの場などを有すると言われています。
地球温暖化防止、損失を止めて回復軌道に乗せる議論が国際的に高まり「ネイチャーポジティブ」が人類の生存権の観点から重要な課題となっています。
これらを受けて社有林の経済的価値は「年間３２，３７８，０６１円」と自然資本会計を初めて算出した。
●内訳＜計算式＞
川崎町：９０４，９９８㎡×１／２０＝４５，２４９㎡（山林所有）、
登米市：６５，２４７㎡（山林所有）
計１１０，４９６㎡（３３４８３坪）
合計３３４８３坪×９６７円＝３２，３７８，０６１円／年
と算出されました。

計算の根拠は、林野庁及び学術の専門家によるものではなく、弊社に於いて他の企業のサンプルを参考資料として独自に計算したものでありますので、公式見解など正確性を保証するものではありません。
今後、専門家による計算の正確性に向けて努力して参りたく思います。

温暖化の影響は地球的規模で起きる自然災害の頻発、激甚化や回数の増加によって、想定外に各地で発生して来ています。本当にあっちこっちでの大雨で一日の降水量が２００ｍｍや一日で１ヵ月分の雨量と報じられている。
私的な事で大変恐縮ですが、渓流釣りをしたことが過去にありました。雷雨で水量が増すと雨量だけではなく水の流れもものすごく早くなり、と共に大きい石もゴロゴロと音を立てて流れて行くのを見た。その体験もあるので、あの様な激流では家が一瞬で流されてしまうと思ったことがありました。
この様な大雨による刹那の被害発生防止のためには、森林の保全が大切でありましょう。
また別の視点からの森林の有効性について、森林の減少に伴って増えたのが「病原体がある」と言われています。
それは主として動物から派生した新型コロナウイルスは、中国の武漢の市場（２０１９年１２月１日）の患者（原因不明の肺炎発症）と言われている。その他、結核、エイズ、麻疹（ウイルス）等を考えられている。
即ち、人類の生存は、自然界の森林保全の有無に去来するとする研究が進んで来ている。

※１　生態系とは、生態学においての生物の多様性、群集やそれらを取り巻く環境をある程度閉じた系であると見なした時の呼称である。けだし生命活動「生命系」の広大な時空間の中で生きているのである。ポイントは、個体だけで生きてるのではないという点が重要である。

＜生物群集を取り巻く環境のイメージ＞

私達は、当たりまえ過ぎて意識することはあまりありませんが、改めて太陽、山、川、海、空気、大地の恵みとしての米、野菜や果実等に代表される生命の源でありましょう。畏敬の念を込めて！！

　Ⅱ【　ＰＳＭＣ半導体工場計画の撤退に伴う不動産市場　】

２０２３年１０月末に、宮城県大衡村、第二仙台北部中核工業団地へ進出の計画がありました。
この発表に伴い、最初に動いたのが中小企業や大手ハウスメーカーでした。
地元の地主さんらにアパート建築の営業を開始し数棟を建築完成したり、建築中の建物があったところで、今回の進出中止（２０２４年９月３０日）となってしまいました。丁度９月３０日が中間決算の日でもあり、右往左往の地元経済界に激震が走りました。
完成した賃貸住宅の活用の一部は「ＰＳＭＣ」とは関係のない事業所従業員らへの賃貸へと変更しましたが、目下建築中の物件に関しては需要はなく、完成しても空室となってしまう可能性が気がかりです。
ハウスメーカーに於いても、賃貸アパート建築を請負契約の際の例えば「家賃保証」付きなどの約束があったとした場合には、思いもよらないトラブルへと発展・・・しなければ良いと思料してしまいます。
翻って見れば、ＰＳＭＣ半導体工場進出時には宮城県も組織を上げて率先して進めていて、かつ国もＩＴ導入補助金の交付先としての話題が先行していた雰囲気が高まっていた時期で、誰もが疑わなかった。
ところが、ここに来て突然の中止発表となり、結局のところ「ぬか喜び」となってしまった。
仕切り直しをしてしっかりした事業体の誘致が解決策となりますことを祈念します。

　Ⅲ【　行政法（憲法）の定めにある「比例原則・平等原則※２」の適用などに関して　】

行政機関が、特定個別的場合について、行政処分※３を行う場合、その一方的な判断によって権利を設定し、義務を命じたり、その他の法律上の効果を発生させる公法的行為のことで、例えば営業許可・認可、生活保護、土地収用裁決や自動車事故の場合、スピード違反の点数、一定の基準に達した場合の運転免許の停止、あるいは取り消しなどの処分など法律の原則を定めたものがあります。

※２　比例原則・平等原則とは、憲法上の規定（行政法）によると、ある行政目的を達成しようとするとき、より規制の程度が軽い手段で目的を達成できるのなら、その軽い手段によるべき、という原則です。これは、目的と手段の均衡を要求するものです。
例えば宅建業者が、ある物件につき賃貸空室の入居募集のネット広告を出していたが、実は一週間前に成約していたにも関わらずネット上では消し込みがなされぬまま募集状態であった。当然に宅建業法の「おとり広告」となり、違反となります。
この場合、行政機関の処分の妥当性は、
①指示処分
　　又は
②免許取消処分
という課題の検討が必要です。
処分の妥当性は①となります。②は宅建業者を更生するための手段としてはやりすぎです。

この様な判断基準としての行政法の適用が、「比例原則」となります。
行政法の基本でもあり、判例の考え方です。（公務員の懲戒処分、最高裁判所・昭和５２年１２月２０日）⇒「結果」と「処分」の均衡で判断すべきではなく、社会観念上に照らし「裁量権を濫用」したかどうかで判断されなければならないとする考え方です。

※３　行政処分とは、行政機関が国民に対し、法規に基づいて権利を与えたり義務を負わせたりすること。例としては、営業の許可、租税の賦課などの行政行為を意味している。行政処分の「処分」のみの語源から、罰するとするイメージが浮かぶが、行政執行の意味であります。

以上

２０２４年１１月号

レポート