２０２４年２月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

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２０２４年２月号 | レポート

＜春の暖かさとより良い相続とは？＞

　Ⅰ【　春の暖かさとより良い相続とは？　】

二十四節気の立春（２月４日）を迎えると同時に少しですが太陽の光の強さが感じられる様です。
１．先月末に仕事で東京のオーナー様に新年の挨拶を兼ねて訪問をしました。
その途中、表参道から根津美術館近くに小学校があり、校庭の端に白と黄色の水仙の花が４～５本程咲いていました。
２．相談者は都心に３棟の賃貸ビルと軽井沢に別荘２棟を所有している。数年前に「第一次相続」を経て今回は「第二次相続※１」の留意点と地価上昇による収益増収の方法である。
税金に関する部分は既に税理士さんとも打ち合わせをしているので、小生の分野は遺言の方法が主たる内容です。
賃貸不動産を法定相続の割合としないで単独の所有権とすべきこと、二次相続開始後の賃料については法定相続の割合とする提案であります。法律上は「不動産」と「債権」とは別の権利に区分されているので、遺言の中でその帰属先を明確にすること等を中心に打ち合わせをしました。
特に、第二次相続と関連して学ぶべき基礎知識として、
　①　基礎控除額の低下
　②　配偶者税額軽減が利用できない
　③　小規模宅地等の評価減の特例の利用が難しくなる
加えて
　④地価の上昇
　⑤賃貸料の値上げ対策
が主要なテーマでした。

※１　二次相続とは？　一次相続で相続人となった「配偶者」が亡くなったときに発生する相続のこと。（私見．一次相続時には基礎控除、配偶者控除、小規模宅地等の大きな恩恵は有りますが、概ね１０年待てば二次相続が発生する可能性が高く、その時に税収の確保が出来ると考えている様な形でもありましょう。）

相談会議室は東京・ホテルニューオータニ内で行われました。少々時間があったので庭園を逍遥しました。

【写真左・中央】東京・ホテルニューオータニ　庭園の梅の花
【写真右】同庭園の中間の植栽（セネッティの花）

　Ⅱ【　ハウスメーカーの動向　】

１．ハウスメーカー※２の一戸建て住宅市場は、コロナ禍前は追い風となって好調が続いていて、地元の中小不動産会社との連携は少なくなかった。主にＣＭやモデルルームを中心に顧客の確保を行って来ていました。しかし、コロナ禍後は一転して風向きが変わり、向い風が吹いて来る逆風となって来ている。
２．その主なる四重苦となっている要因としては、①新型コロナウイルス感染拡大によって働き方が大きく変わってしまった「リモートワーク」が普及したこと。②地価の高騰。③建築資材の上昇や人手不足。④実質賃金（可処分所得）の低下、である。
さらに、住宅ローンの金利上昇が目前に迫って来ており、より深刻化が懸念される。
前記②と③の上昇はハウスメーカーやパワービルダー※２は、価格転嫁せざるを得ない状況の苦境に立たされて来ている。しかし、住宅購入者の第一次取得者層の経済的な事情としては、物価上昇に加え、実質賃金が追い付いていない。
従って、第一次取得者層を中心に将来の不安なども相まって、購買意欲に暗い影を落としている。
３．以上、『２０２１年１２月以降２４ヵ月連続で前年比マイナスに陥っている。（国土交通省・住宅着工統計による。）』
その結果、
１）飯田グループホールディングスの２０２４年３月期の第２四半期販売数は、２０２３年３月期と比べて３％減少し１万８７００棟の完工でしたが、営業利益が４３．５％減少の３６７億円となった。
２）大和ハウス工業は２０２４年３月期決算で戸建て住宅事業が赤字となった。昨年には山形県から撤退したとの情報がありました。
３）これら現在の現象は、私達が１９９２年に経験したあの時の日本経済の推移と似ている。当時は金融引締の影響等により、日本経済の減速傾向局面に入ったことにより、株価が３月に２万円を割り、同年８月には１万４３０９円の最安値になった。いわゆるバブル崩壊時の１９９０年以降じわじわと株価中心に株価が３６，０００円から下落し、暴落の一途を突き進んだ、一時同年７月の株価が３３，０００円台まで一時戻したことで楽観的な見方が支配した。
同じく「日本経済のアンケート調査」の主要企業２０社の経営者らも安値は３６，０００円、最高値は４８，０００円とする株価に対する認識が主流だった。
４）しかし、株価は同年１月４日の大発会で２０２円の暴落、同年４月２日に２８，００２円、７月に前記のとおり３３，０００円まで戻ったものの、８月２日の米国の湾岸戦争の始まりをきっかけに、１０月２日に２万円台を割り、後世のバブル崩壊へと進んで行くこととなった。これは記憶に新しい出来事です。
４．あれから３４年を迎えた日本経済の動きの共通点としては、株価（日経平均株価）が２０２４年２月５日現在３６，３５４円となり、バブル崩壊時を超えたこと、国内の地価が高騰、物価（ガソリン等含む）高、建築資材の上昇や日銀の金融政策による長期金利の上昇である。
さらに、米英がフーシ派（親イラン組織）への空爆へと中東介入をし、泥沼化の懸念材料が生じ始めた。