２０２３年１１月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

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２０２３年１１月号 | レポート

＜ハウスメーカーは仕入れた土地を処分へ＞

　Ⅰ【　ハウスメーカーは仕入れた土地を処分へ　】

１．２０２３（令和５）年１０月２８日（土）の河北新報に、仙台圏の「マンション（価格）　平均４，６２９万円」と題する記事が載っていた。
弊社の１０月号レポートに於いて、仙台市太白区富沢地域内での一戸建住宅が６，８００万円で販売中である旨をレポートして来ました。
その後１０月２３日の関連する情報によると、大手のハウスメーカーが今年の春頃に仕入れた建売用の土地を好立地な仙台市青葉区上杉、花京院、柏木、支倉町などを除き、分譲用の建物を建築しないで水面下で売りに出して来ています。
２．不動産の第一次取得者層は、新築住宅を求めての需要が一番多いのです。
しかしながら、近時の地価の高騰と建築木材、設備や人件費（人手不足で工事期間の長期化、現場職人の高齢化など）の上昇が全体的に波及したことで、販売価格が５，０００万円前後となった。
さらに、長期金利（住宅ローン利息）の上昇基調へと変化して来ているためです。
例．５，０００万円で金利１．６％、返済期間３５年で全額ローンを組んだ場合の毎月の返済額は、金１５５，５５０円となり、総返済額は６５，３３２，３５６円となる。利息分は金１５，３３２，３５６円となります。
従って、購入できる層の年収は７５０万円以上の方となる。
３．勿論、夫婦共働きの方やこれに準ずる様な高額所得者は、既に取得している可能性が高く、次の所得者層への販売販路を拡大するために最大の営業活動をしているものと考えられますが、これらを判断する指標の基となるのが、モデルルームへの来客数の動向で、その予想がつくと言われている。
即ち、来客の際に「アンケートへ」の記載を求められるから、そのアンケートに第一取得者らが希望する取得したい価格等に「価格的に高過ぎて手が出ない。」、及び「金利上昇への不安」も重なって購入者が減少して来たと感じて、前述の様な判断へと移行して来たものと考えられる。
不動産は高額な買い物だけに、金融市場での金利変動などの匙加減で影響するのは当然のことであります。
４．ただ、金融面から見れば、現在は住宅建築価格の上昇や身の回りのガソリン、食品等全ての物が値上がりしており、それに見合う収入（給料等）が増えるとする環境や見通しが立っていないので、消費者の心理が慎重になるのはすこぶる当然と思うが、冷静にかつ穿った見方をすれば、逆に金融機関の住宅ローンの融資の審査が通るのであれば「チャンス」と捉えることも一案であるのではないでしょうか。
５．その理由の一つとして、入口で判断すると前述のとおり慎重な立場となりますが、長期的な視点で金融の仕組みを考えれば、物価上昇はお金の価値がその分下がることとなります。
例えば、今まで１００円で買えたものが１１０円を出さないと同じ物が買えないとなると、その分お金の価値が下がったことになります。
本文での例の「５，０００万円」の１０％は５００万円に相当するお金の価値が目減りしていると考えられます。
又、一度値上がりした建築コストが値下がりに転ずるか？と言えば、建物の原価計算の中には人件費や働く人への環境安全に関する法規制（労働時間や人手不足による賃金増、高所作業等）が強化されて来ているので、下がると考えるのは客観的に見て説明が付かない。
これまでの３０年間のデフレからインフレ基調へと舵を切っての分岐点に立った今がチャンスかも知れない。
高騰する仙台圏の住宅市場（分譲住宅・賃貸住宅へ移行する方も含めて）大きな変化の可能性が高まって来たと思料します。

　Ⅰ【　一大事の中で学ぶ　】

１．小生が某学校の法学部で非常勤講師として民法の講座のゼミ担当を務めていた頃の話であります。
今から２３年前の２０００（H13）年４月に、人生に大きな印象が残っている出来事がありました。
いわゆるバブル崩壊（1991年～１９９３年頃にかけて株価や土地価格が急落したことです。）で以下の様に変化した。このことは、近現代史に残る大きな現象で長い不況の原因となっています。
２．その背景は、
１）１９９７（H9）年１１月２４日、四大証券の一角を占めていた創業１００年の山一証券が、
２）同年１１月２６日、第二地方銀行 (株)徳陽シティ銀行（仙台市青葉区）が破綻となった。
３）１９９８（H10）年に、日本興業銀行、日本長期信用銀行（第一勧業銀行、富士銀行）で、現在のみずほ銀行＝みずほフィナンシャル・グループが誕生した。
３．その結果、東北大学の卒業生の就職先として大手企業への枠（例．一企業３０人～５０人）が半分以下となってしまった。就職の基準はその年の卒業生であるため、卒業してしまうと場合によっては無職となってしまう。その多くの生徒は大学院へ横滑りしたり、専門学校の研究科やゼミの講座を受講する等をしていた。多い時には１６０人（中には東北学院大や京都大学の卒業生含む）が事実上避難先として学んでいた。その中で就職活動に勤しむ生徒も多かった。
４．受講生の中に聴講生として初老の男性も一名いた。
ゼミの課題はバブル崩壊によって変わったことは「所有権から利用権へ」であった。以前は単に土地を所有していれば自然と土地価格が上がるし、売りたい時には何時で売れるとのことが当然の如く不動産市場を支配して疑わなかった。しかし、前述の様に土地価格が大幅に下落したことで、いわゆる「土地神話」が崩壊し、就職難と同時に起きた。
５．そこで政府は、１９９８（H10）年６月に不動産流動化法を立法化した。
特定目的会社（ＳＰＣ）や特定目的信託が不動産などの資産を保有・運用し、その収益を投資家に配当するというものです。つまり、バブル崩壊で動かなくなった土地を何とか不動産市場で動かそうとした訳です。
これが不動産の「所有権から利用権」へと大きくその価値を見直した。
６．１）小生は、法律を学んで来て、さらに実務では不動産会社を経営していた。不動産を中心とする法理論と実態経済の生き物との融合するゼミは個別の具体的事例を示しながらの授業を行っていた。
２）丁度この頃に、借地借家法第３８条（ただし、立法時のタイトルは「良質な賃貸住宅の供給に関する法律」の名称、後に一本化されました。）が創設されました。
３）この様に新法の必要性、立法化と背景等についても授業に取り入れました。
授業が終わると初老の方が頭を下げながら「大変勉強になりました。ありがとうございます。」と丁寧な言葉遣いを戴くと、返ってこちらが恐縮して何と回答したら良いか戸惑うことが度々でした。
４）黒板を消して教室から廊下に出る時に、ふと吉川英治氏の「われ以外、皆わが師」の言葉を思い出した。氏は「宮本武蔵」や「新平家物語」「三国志」などの著者で、「自分以外の者はすべて私の師である。＝日常で接する人のすべてが私の学ぶべき人である。」
吉川英治氏は、高等小学校を中退後、独学で勉学に励んだ人です。その生き方、謙虚な姿勢に少しでも近づけることが出来たら良いと思料します。
５）バブル崩壊後の氷河期世代（１９７０年４月２日～１９８２年４月１日までに生まれた世代）４１歳～５３歳を指します。本当に時の流れが今の気候に似ていて翻弄されながらも顎を上げて一歩一歩前進して行きたいものです。

以上