２０２２年１２月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

２０２２年１２月号 | レポート

＜地価の上昇が続く東京＞

Ⅰ【　地価の上昇が続く東京　】

１．皆様、こんにちは。今年も余すところ半月となって来ました。私の友人Ｈさんから年２回発行のレポート「季刊」２回目が届けられました。これによるとＨさんの会社がある東京都渋谷区神宮前・港区北青山・南青山における表参道駅周辺一帯の通称、表参道の土地取引価格が２年前の２倍も値上がりしているとのことです。

２．全世界でコロナ禍にあるのに流石だ。東京都は、日本の文化や情報発信基地としての「銀座」や「六本木」、「表参道」があることを再認識させられました。仙台市内の主要な地域内であっても２年前の２倍とする取引に接することは無く、せいぜいあったとしても１５％～１８％の上昇の様です。即ち、東京都の経済規模（人口１３９６万人）と仙台市の経済規模（人口１０８．２万人）との単純に人口のみを以て比較することはできないと思いますが、それにしても違いの大きさに驚きを隠せません。このことは、東京一極に日本及び世界の金融資本が集約している証でもあり、益々地方との格差が拡がって来た証左と言えます。

３．真に「人、物、金、加えて情報」が近代資本主義社会発展の要です。特に今年はドル高・円安※１が加速して、１ドル約１４８円台へ変動しているなど全ての要因を満たす市場がやはり東京である。「金に糸目を付けぬ」中東諸国を始め海外の資金が流れて来ている。地方都市への波及は今のところ残念ながら無い様だ！！しかし、私は自然をお金で得ることは不可能であるため、近い将来、自然豊かな地方へ回帰することとなるだろうと思料しています。

※１　ニュースを見ていると今年（２０２２年）１月には１ドル約１１０円だったのが同年１１月には１ドル約１４８円～１５０円台とどんどん金額が上がって加速している。過去最高の円高は２０１１年の約７５円台でしたから、今は約２倍も金額が変わったことになります。しかし、向こう５年以内に「１ドル９０円台」になる可能性も？（マネックス証券チーフＦＸコンサルタント　吉田恒氏）（ヤフーニュース引用）

私見　私は「為替」には無縁と自負して来ましたが、日常生活の中で物価上昇がガソリン、石油などを始め約３万種の商品が値上がりしている状況に及ぶとなればただごとでは無いと思っている。さて、「なに」を「どうすべき」なのか大きな課題が生じている。

Ⅱ【　２０２２年５月施行のデジタル改革関連法の改正　】

（１）賃貸契約に係るオンラインによる重要事項

ＩＴ重説による賃貸物件の契約をする際の重要事項説明をオンラインで行うケースが増えてきました。

これまでは賃借人が当社に足を運んでいただいたうえで重要事項の説明（概ね４０分前後）を行ってきました。ＩＴ重説は２０２２年２月賃貸物件の契約に関する取引から運用が開始した制度で、本改正により非対面型が可能となりました。当社に於きましても、オンラインによる重要事項の説明を広島県在住の方へ（仙台へ来ることなく）説明をすることができました。

（２）新しい賃貸借契約は、この様なＩＴ重説によって大きく変化するものと考えられます。

例えば、子育てをしている等の理由でも「在宅のケースで宅地建物取引士として」重要事項を自分の空いた時間等を調整するなどして資格を生かすことが可能となります。又、副業としても可能となります。雇用形態はアルバイト（時給９００円～１，０００円）となり、働く場所や時間が自由な点が時代に合致するかも知れません。

ＩＴ重説の様子

IT重説の様子①

IT重説の様子②

Ⅲ【　家賃保証会社は、賃借人に対し、賃貸契約解除の有無　】

２０２２年１２月１２日最高裁判所第一小法廷は、家賃滞納者が①２ヵ月家賃を滞納し、②連絡も取れない場合、物件を明渡したとみなす家賃保証会社が契約条項の是非が争われた訴訟で、同第一小法廷は同条項の定めが消費者契約法に照らし、違法と判断した。賃貸契約の当事者は「賃貸人」と「賃借人」であって「保証会社」には賃貸人の有する法律上の根幹である契約解除権は有しないと判断された。

ただし、判決の詳細を読まないと分からない部分がある。即ち、保証会社が民法「債権者代位権※２」の行使として賃貸人（＝所有権者）に代位して自己の債権保全の活用を図ったのと、民法の特別法としての「借地借家法」及び、なかなか判決文で当面から捉えて判示しない部分がある。それは、『賃借人は個人』対『ビジネスとしての家賃保証会社』との比較検討等の結果、弱者保護が判断の背景に浮かぶ。

※２　債権者代位権とは、債権者が債権の回収を図る目的で行使されるものですから、主な大前提として

①保全されるべき債権（被保全債権）が存在していること。
②この被保全権利は、履行期が到来していること。　等
③債務者の無資力であること。（無資力とは金銭が０円ということではなく、弁済が可能か？である。）
④一身専属権でないこと。
⑤強制執行が可能な債権であること。

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