２０２２年９月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

２０２２年９月号 | レポート

＜相続人不存在の土地・建物について＞

Ⅰ【　８月頃からの相続人不存在　被相続人（亡くなった人）の財産を相続する人がいないが不動産が残っている場合）のその不動産の評価格の依頼で、不動産取引事例に基づく土地、建物の価格査定依頼が多く寄せられる様になって来た。】

①仙台市若林区内の例は、被相続人Ｍさんの法定相続人順位第三順位はＭさんの弟Ｓさんとなるところ、弟Ｓさんが相続放棄をしたため結果として相続人不存在となった。唯一Ｍが残した財産は、不動産（土地、建物）のみで、現金・株式・預貯金が一切ありません。どうもＭの生前の生活は、無職で実母の収入を無心してパチプロでの生活をしていた。母が令和２年１０月４日に死亡してからは外部との交流も途絶えてしまい、いわゆる引きこもり生活の中で孤独死となった。

②多賀城市の例は、子供にも恵まれない状態で兄弟も無くかつ遺言や特別縁故者も無く施設で亡くなった。残された財産は現金・預金（２，０００万円）の他に土地・建物１億円位の財産が残された。

③里山地域の例は、縁談に恵まれなかったのか確かな事情は分かりませんが、生涯一人暮らしをして来て、９２歳で死亡した男性が残したのは農家住宅・山林・田畑です。前②と同様ケースで法定相続人は無いため今回の相続財産管理人選任の申し立てとなった。

この様に相続人がなんらかの理由により不存在となっての不動産売却の相談が多くなって来ている。

相続財産管理人には家庭裁判所が選任した弁護士が就任します。

Ⅱ【　相続人の選択　】

相続人は、自分のために相続開始があったことを「知った時から３カ月以内に、相続を「承認」（(1)単純承認と(2)限定承認がある。）するか「放棄」するかを選ぶことができる。」

１．承認

（１）単純承認

　被相続人の権利義務を無限に承継することになる承認方法です。

　意思表示による単純承認と（法定単純承認※１）があります。法定単純承認事由があると相続放棄はできません。

　単純承認で相続した場合は被相続人の財産を受け継ぐ他、債務（借金など）も弁済する義務が生じます。

　①相続人が相続財産の全部又は一部を処分したとき。

　②上記の３カ月の期間内に限定承認又は相続放棄をしなかったとき。

　③相続人が限定承認又は放棄した後でも、相続財産の全部もしくは一部を隠匿し、私的にこれを消費し、又は悪意でこれを財産目録に記載しなかったとき。

（２）限定承認

　①相続人が相続によって得た財産の限度においてのみ、被相続人（亡くなった人）の債務及び遺贈を弁済する承認方法です。

　②相続人の金員で共同してしなければならない。

２．相続放棄

　①初めから相続人ではなかったことになる。

※１　法定単純承認とは、熟慮期間が経過するまでは、相続放棄もしくは限定承認することができます。この様な手続きをしなかった場合、単純承認したものとみなされます。

Ⅲ【　不動産会社のIT（電子化）への取り組み　】

１．不動産業は、最もＩＴ化が遅れていると言われて来た。電話で連絡をし、ＦＡＸでの情報のやり取り、賃貸物件を案内し、郵送（レターパック便）での書類のやり取りを日常的な業務に追われて来ている。

２．弊社に於いても直ちに全オーナー様との間ではＩＴ化へ移行するものではありませんが、賃貸の借主予定者からＩＴでの賃貸住宅の映像のやりとり等の要望が多く求められる様になって来ました。

　　弊社内の若い社員はこの様な効率化に向けての専門的技術・技能（元々大手企業に勤務して情報処理等の専門）を有している者が在席している。この様な背景にも恵まれておる関係で好機と捉え、下記のとおりの対応をしました。

　　また、近時の賃貸借契約の物件資料送付の殆どは、メールに添付しての交信等となって来ている。

３．従いまして、弊社では「ＩＴ重説」「ＩＴ契約」のためのインターネット環境の整備のため１５０万円程の設備投資契約を行いました。さらに、これに伴いまして、設備維持及びネット回線使用料等が年間４０万円前後の負担が生じることになりますが、現状の賃貸借契約の大きな流れを見ますと、賃貸借契約を締結する場合の賃借人はＩＴで育って来ている若い世代や大手企業のニーズに対応すると同時に、ＩＴ重説等で円滑な業務の遂行を以てオーナー様の賃貸住宅の稼働向上に寄与できるものと思料しています。

　　次に不動産の売買契約等へも対応出来るＩＴ環境なので積極的な業務の効率化とともに業務拡大へと邁進して参りたいと思っております。

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