２０２１年８月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

２０２１年８月号 | レポート

＜新法『賃貸住宅管理業法』＞

Ⅰ【新法「賃貸住宅管理業法」】

「賃貸住宅管理業法」について

今年の6月15日から「賃貸住宅の管理業務の適正に関する法律」が施行されました。これまで賃貸管理業界には法律の規制が無く、民法や商法に基づく業務でした。
もともとは、日本国憲法、「個人の尊厳（13条）」と「財産権（29条）」及びこれに基づく民法の基本理念としての、(一)「強行法規」や(二)「公序良俗」に反しない範囲内であれば当事者の自由な選択、約束である限り、国家・裁判所などがその契約に介入すべきではないという理念が根底にあり、いわゆる(三)「契約自由の原則」に基づく賃貸管理業務（サブリース含む）が生まれました。しかし、その結果以下のとおり社会問題となった。記憶に新しいスルガ銀行などの不動産投資活動が大きくクローズアップされることとなった。

＜課題と法制化の背景＞

サブリース契約で地主らに対し賃貸アパートの建築を勧誘する手法として「３０年間一括借り上げる。」、さらに「３０年間は賃料が減少しない」等と説明し、不動産投資として、地主やサラリーマンらに対しに上記のスルガ銀行からの融資を得る等をして建築させ、サブリース契約を結んだ。
ところが、２００８年９月１５日にリーマンショックが発生した。これによる経営悪化を理由に契約後１０年未満で家賃を減額するなどしたため地主やサラリーマンが借入金（ローン）の返済ができなくなって、破産者らを生み出して社会問題化した。
代表的なのが「シェアハウスを運営するサブリース会社」（かぼちゃの馬車）事件などである。不動産投資家３０代～５０代が被害者となった。主な貸付銀行はスルガ銀行であった。

＜歴史的転換点＞

国は、この様に社会的に問題化した「サブリース等の賃貸住宅の管理業務」のありようにつき、法制化へ転換した。健全な居住環境の確保を図るべくしてこれまでの野放しから法制化へ歴史的な転換となった。
これにより、賃貸住宅の建築主の適正な「業」と「賃借人」からの預かり敷金、家賃管理等の賃貸管理の品質向上が期待される。

1）具体的には、本法律の適用となる国土交通省への登録義務は２００戸以上の
　「賃貸住宅の管理業を営む者」が該当することとなります。

２）賃貸住宅管理業法は、営業所・事務所ごとに「業務管理を１人以上」置く
　ことを義務付けました。
　業務管理者となれるのは現在のところ講習を受けた「賃貸不動産経営管理
　士」又は「宅地建物取引士」あるいは十分な知識と能力を有すると登録試験
　で証明された者のみ。なお、今年4月に「賃貸不動産経営管理士」は国家資格
　へと昇格しました。

＜賃貸管理会社の様々な業務が課せられる＞

　賃貸管理会社に課される主要義務
　1．重要事項説明及び説明書と契約書の別途交付
　2．名義貸し、再委託の禁止
　3．家賃等の口座の分別管理
　4．賃貸経営者への定期報告

つまり、これまでの「契約自由の原則」という大きな大黒柱の理念が大きく転換されたことである。これまでにも経済的に弱い立場の人を保護する必要から「消費者契約法」が立法化されて来たが、今回は「賃貸住宅」の経営という「事業者」であるという点が重要な視点である。事業者と言っても今回のサブリース問題はサラリーマンが形式的な「事業者」であり、「情報量や資本の額」から見ても極めて弱い立場の「準消費者」という中身から見た限定的な考え方なのかも知れませんが？
新法施行により、管理業務の契約内容及び業務の範囲がより明確化され、信頼性が担保されより安全な取引となるものと思料される。

（一）強行法規とは法令の規定のうちでそれに反する当事者間の合意に如何を
　　　問わず適用される法定をいう。
　　　強行規定に反するような契約を交わした場合には、その契約部分が無効
　　　となる。
　　　例えば、借地権の存続期間等について定めた「借地借家法」第3条に規定
　　　した「借地権の存続期間は30年とする。」に反し、特約で20年とする約
　　　束等がそうである。
　　　他にも同法第4条（借地権の更新後の期間）～第8条（建物滅失による解
　　　約等）に反する約束で、借地人に不利な条項である。
　　　一方、借地人に有利な場合は反せず有効となる。（例.上記のケースでは
　　　存続期間３０年を４０年とする契約は借地人に有利なので有効となる）

（二）公序良俗とは「社会の一般的な秩序」及び「社会の一般的道徳観念」に
　　　適合していなければならないとする原則。

（三）契約自由の原則とは18世紀から19世紀にかけてレッセ―フェール（フラ
　　　ンス語で「なすに任せよ」の意で市場に任せること。）の考え方に基づ
　　　いて立法化されて来た。
　　　コモン・ロー（イギリスで発生した法概念でイングランドで国王の裁判
　　　所が伝統慣習、先例に基づき裁判し、発達した法「判例・慣習法を中心
　　　とする法律」、分野のことだが、近時の信託法と税金との関係でも時代
　　　の変遷を捉える意味でも日本に於ける「家族信託」や「REIT」を考える
　　　上で、租税との関係で様々な動きと変化が生じるので、注視すべき大切
　　　な分野である。）では、契約の自由が強く支持されて来ていて、法律が
　　　暗黙のうちに契約を縛ることが少ないのに対して、大陸法（英米法から
　　　見た場合の西ヨーロッパ大陸で発展、ドイツやフランスで採用された法
　　　「成文法・市民法」）では、法律が契約に制限を課すことが相対的に多
　　　い。
　　　コモン・ローでも消費者保護のための制限などは法律によって契約に課
　　　される。
　　　近時のヨーロッパ連合は各種指令を通じて弱者保護へと法改正が進んで
　　　来ている。