２０２１年５月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

２０２１年５月号 | レポート

＜ダン・ケネディから学ぶマーケティング入門＞

Ⅰ【ダン・ケネディから学ぶマーケティング入門】

　あなたがハンバーガー屋をはじめました。でも、あなたの周りには何軒もハンバーガー屋があり、激しい競争となっています。その競争に勝つためにひとつだけ「競合が持っていない強み」を得られるとしたら、何が欲しいですか？
　この質問は、世界で最高のセールスライターと言われたゲーリー・ハルバートという男性がセミナーで参加者に問い掛けたものです。なお、参加者の回答はバラバラでした。

・隠し味に使う秘密のソースが欲しい。
・最高のハンバーガーを作るために最高の牛肉が必要だ。
・最高の立地条件があればいい。

　OK、あんた達にその条件の全てをくれてやろう。全部の有利な条件をあんた達にやった所で、オレはたった一つだけ欲しいものがある。それさえあれば、オレはあんた達全員を打ち負かすことが出来るぜ！！
　一体何と答えたと思いますか、オレがたった一つだけほしいもの…とは、それは…

　答.『腹を空かした群衆だよ！！』

　自分の商品ばかりを考えているのはダメ、社長の失敗する原因の最大のものは、自分の商品ばかり考えている。そして、顧客や見込み客の事が見えていない。「良い商品だから、買ってもらえるはず」これは、商品中心思考の現れで危険です。（日本の商品でNEC等がこれに該当したと言われた。）
　売れなければ全て無駄。なぜなら、欲しいと思って貰わなければなりません。事実、中小企業の倒産の理由の約７割が「販売不振」が原因だから素晴らしいマネジメントが必要。

　つまり、ビジネスにおいて最もお金を生み出す考えは、いい商品を作ろうとする考えではないのです。
必要なのは「売るスキル」、日本中には420万社の会社がある。その中で売り続けているのは、ほんの一握りです。
　Amazonネットショッピングサイト、物販サイト見出し文が0.8％～2.77％へ
　Facebookツアー募集ページ作成満＝ツアー開催にあたってハローワーク、チラシはダメ。
　それは文章の力です。言葉で商品やサービスをアピールする文章＝セールスコピーと呼ぶ、「相手が欲しい」と「感情を引き出せるか？」

文章力とか文法力を問わない、相手に話しかける様な《話し言葉》がポイント

Ⅱ【建物賃貸借トラブルから学ぶ】

事例1．「申込みの撤回」と「申込金」の返還拒否

仲介業者に賃貸物件の案内をしてもらい、仲介業者から「人気物件だからすぐになくなると思います。申込書と賃料１か月分１０万円の申込金を入れていただければ、１０日間は物件を押さえることができます」と言われ、申込書とともに申込金10万円を支払いました。しかし、３日後、他に気に入ったアパートが見つかったので、申込みのキャンセルをしました。申込金１０万円の返還を求めていますが、仲介業者は返還を拒んでいます

事例のように、物件を押さえておく、申込の意思を確認する、簡単に申込をキャンセルされることを防ぐことなどを目的として、申込書とともに申込金・申込証拠金・予約金・交渉金などの名目で借受希望者に対して、金銭を預け入れることを求めることがあります。
宅建業法は、契約を締結するまでに授受された金銭は「預り金」として取り扱い、宅建業者は、申込者が申込の撤回をしたとき、この預り金の返還を拒むことを禁止しています。したがって、宅建業者が、「預り金」の返還を拒む行為は宅建業法違反になります。

（宅建業法施行規則１６条の１２第二号）

二　宅建業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した
　　預り金を返還することを拒むこと。

（宅建業法の解釈と運用の考え方）

相手方が契約の申込みを撤回しようとする場合において、契約の申込み時に宅地建物取引業者が受領していた申込証拠金その他の預り金について、返還を拒むことの禁止である。例えば、「預り金は手付となっており、返還できない」というように手付として授受していないのに手付だと主張して返還を拒むことを禁ずるものであり、預り金は、いかなる理由があっても一旦返還すべきものであるという趣旨である。

（契約の成立）
　「申込」と「承諾」という意思の合致により契約は成立するのが民法の原則です（諾成契約）。申込金を預け入れ、書面による申込を行っていれば、より強い申込の意思表示があったといえます。しかし、申込時点での申込者の意思は、契約の意思が固まるまでとりあえず「物件を押さえてもらう」ことが主たる目的であり、契約締結の意思をもってなした申込みではありません。したがって、貸主の承諾があったとしても、契約は成立していないと解されます。この段階では、借受希望者、貸主は、いつでも「申込」「承諾」を取り消すことができます。なお、貸主の明確な承諾を行い、契約に伴う金銭の授受（契約の意思をもった代金の支払）が行われ、借主が鍵の引渡しを受けたような場合は、双方の署名・押印のある契約書が完成していないとしても、例外的に契約は成立していると考えられますが、契約は契約を締結してはじめて成立すると解されています。

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