２０２０年６月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

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２０２０年６月号 | レポート

＜「配偶者の居住権」が創設＞

Ⅰ【「配偶者の居住権」が創設】

相続に関し、2020年4月から創設された権利が「配偶者居住権」です。」相続が発生する前から住んでいた住まいは、相続人間での遺産分割等で配偶者がその自宅を相続しなかったとしても「そのまま住み続けられる」という内容です。

相続人間での話し合いで合意ができないときは法律の規定に基づき、妻Ａと子供Ｂが２分の１ずつ分けることとなります。
妻Ａが家（建物）を子供Ｂが預金を分け合うとすれば妻Ａの生活が成り立たなくなってしまう課題が生じてしまいます。
もともと民法上の所有権は①使用（自から使用）、②収益（誰かに貸す）、③処分（売却）の３つが有しております。これを相続では、「住む権利」と「その他権利」に分けられました。

※不動産の所有権を①住む権利②その他の権利の２つの権利に分けて、別々の人が相続する仕組みを定めた。

※即ち、配偶者には「使う権利（住む）」をその他の相続人には、「その他の権利」を相続させることが可能とした。

※要件１．当然ながらこの場合配偶者が自宅の権利を相続により取得しなかったとしてもという点です。（相続で取得すれば当然に所有権を取得しますので誰からも文句を言われないわけですからこの様な問題は生じない。）

※要件２．相続開始時に配偶者が住んでいる場合のみで、配偶者居住権の※登記（登記は第三者への対抗要件＋効力の発生要件とされた。）が必要です。（※１取引の安全を担保するため。）ただし、別居の場合は認められません。

※要件3．配偶者居住権はその居住権を相続又は売却することができません。（配偶者の死亡によって居住権は終了します。また、全体の割合算出は、配偶者の年齢によって増減するでしょう。）

※１取引の安全とは、配偶者の居住権が建物に付着した状態で売買するとトラブルが発生する恐れが生じる。民法改正前までの実務上では、相続に際し、実母との間での紛争は少ないが再婚の場合で、先妻さんの子供さんと後妻さんとの間での紛争が多くありました。当時は、配偶者（後妻）が居住している土地建物を売却して、その売却代金を分ける方法が一般的でしたので、今回の改正によって大きく変化すると考えられます。（※２配偶者居住権は建物のみに登記されて、土地（敷地）には登記されません。）

Ⅱ【最新のデジタル鍵への交換の勧め】

※アパートやマンション等の賃貸物件につき、使い回しを止め（一部の方）『入居者の平穏で安心安全な賃貸住宅』の提供をオーナー様にお願い致します。
新型コロナウイルスなどの社会状況は私達がこれまでに経験したことが無い程に悪化して来ているものと考えられます。新聞報道のとおり失業者が増加傾向にあります。
真夜中にアパートのドアがピッキング等でこじ開けられるような音がした。他の部屋も無造作に鍵をイタズラしているような音（カチャカチャ）がしていたので、他の部屋は大丈夫でしたか？とする内容につき、管理会社から相談を受けました。
２５年程前のアパート等の鍵は古くから使用されている量販タイプの鍵のため、鍵専門会社の話によると、ピッキングに遭いやすく、２分くらいで開けられるとの説明でした。
最近の鍵はデジタルキーで、自身で暗証番号を自由に変更でき、暗証番号を入力すると開閉する仕組みです。オーナー様側のメリットとしては、一度設置すれば、入居者の入れ替わり時に鍵交換は不要になり、新たな入居者へそのまま貸与でき、鍵交換費用が発生しないという点になります。
入居者としても、鍵の紛失もなく、出かける際にも鍵を持ち運びしなくて済むというメリットもあります。
一度設置することにより、長期に渡って利用が可能です。（一定期間使用した場合は電池の交換が生じます。なによりも安心・安全の部屋が提供できます。因みに費用は一個当たり50,000円一般的なドアの場合の工事費込みの金額です。
万一生命や身体に事故が生じれば事業そのものに大きく影響が出る恐れも考えられます。
新型コロナウイルスで規範意識が薄れている様で、交通マナーの事例に照らしても悪化が散見されます。ご検討をお勧め致します。

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