２０２０年１月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

２０２０年１月号 | レポート

<借主の仲介手数料家賃の２分の１とする判決>（東京高裁）

明けましておめでとうございます
旧年中は大変お世話様でした
本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます
弊社は、本年２月をもちまして、創業３０周年という大きな節目を迎える年になります。

Ⅰ【振り返る】

振り返ると私が前職の川原悟法律事務所の事務職員から転職し、１９９０年（平成２年）に杜リゾートを起業しました。
当時は、東北大学の留学生の賃貸業務を中心に業務を行いました。現在でも印象に残っていることと言えば…現代韓国を代表するサムスン電機（旧三星電子ＳａｍｓｕｎｇＥｌｅｃｔｒｏ-Ｍｅｃｈａｎｉｃｓ）現在の社長李さんであった。
留学の目的は世界最高の学問を自ら修得するため学び、自国の会社の経営に活用するためだ！！と言っていたことを記憶している。
この他にも沢山の留学生の対応に追われていたが現在は東北大学国際交流会館が出来たりしたため一部を除きその役割はなくなった。
勿論留学生の賃貸の他にも土地・建物の売買案件を在仙の弁護士先生から依頼を戴いて今日まで来ています。
改めて多くのご支援を賜った方々に本紙面をお借りして深くお礼申し上げます。

Ⅱ【法律事務所での経験が活きた】

不動産に第三者の権利が付着していた。それは「抵当権」を被担保債権として「転抵当権」が付いている土地の権利関係を調整し、売買契約を成功させたこと。ただ、本当は最初に弁護士に於いて大手不動産会社に相談した様でしたが、担当者らに法律関係が複雑なので読み解く力が無いため、弊社に回って来て、抵当権の抹消ができ取引が成功し、買主様に完全な所有権の移転の運びとなり、やはり法律に明るい人に依頼してよかったなぁ、とお褒めの言葉をいだたいたことで逆に元気をいただいた。

この様な極めて稀な取引が多く権利関係の調整に時間と労力を要する依頼の多い会社でもあります。これまでに培った法律の専門性を駆使し、適正な不動産取引を通じて地域社会への課題の一端を担って行きたく存じます。今後ともさらなるご指導ご鞭撻のほどよろしくお願い申し上げます。

Ⅲ【相続税算定評価基準の判例】

令和元年11月19日　日本経済新聞によると…

東京地方裁判所は、国税当局の主張を認め、相続税の基準は路線価の４倍が「時価」と判示したことで実務社会では判決に困惑する様だ！！

事案は、２棟のマンションを１３億８７００万円で購入した男性が取得後２年半～３年後に死亡した。相続人は２棟の相続財産の評価額を路線価（原則として地価は路線価（８割）となっていて相続税や贈与税の算定に利用して来ている。）の計算した結果、約3億3,000万円として相続税を納税した。

しかし、国税当局は国税庁長官の指示で財産の評価格を見直すことができるとする通達を適用し、不動産鑑定の評価格12億7,300万円となる旨を基準とすべきと、主張した結果、国税当局は男性の相続人らに「相続税３億円の申告漏れがある」と主張し、同裁判所が認めたことである。

具体的な事例、内容の詳細は不明ですが、このケースは「東京圏の地価の高騰」と「相続税回避」の目的を以って取得したものなのかの因果関係があるのか不明であるが、税務当局の法の運用が危惧される。多くの人は、相続対策としてアパートやマンションを建築してきているのも事実である。

従って、この判例が今後更なる判断を求め上級の裁判所の判断を仰ぐことになると考えられるので注視して行きたい。

Ⅳ【少子化・高齢化とは】

＜少子化・高齢化の考察＞

少子化高齢化の問題は平成６年頃（１９９４年）から日本で騒がれ始めていました。と同時に、この頃は※１バブル崩壊が現実的に経済に金融機関を中心にじわじわと影響を及ぼしていて、不況のため不運にもリストラにあってしまい、非正規雇用の途へ（アルバイト・派遣社員など）さらに、働く女性も生活のため動き出した時代です。

しかし少子化高齢化の課題は、昭和56年（1981年）に有識者は指摘していた。即ち平成6年（1994年）よりも13年前に有力新聞紙上で指摘されていたのです。（朝日新聞昭和５６年(１９８１年)）１２月２５日（金）朝刊第１４面「論壇時評」伊東光晴氏）

＜指摘の内容は・・・＞

ポイントは、医療制度の発達で高齢者の長寿となってる要因も考えられるが、そもそも統計上高齢者の数は決まっていた訳です。

そうなれば、高齢者の数を云々と言うことよりも、子供の数が減っていることの日本社会の課題として捉えて来なかったところに不作為があったと考えられます。

即ち、子供の減少対策のための財政や政治・行政の主導権を行使してその対策を講じるべき責務があったと考えられるが、現実にはなんらの対策も講じ無かった結果が今日の社会問題となり、取り返しのつかない状況となったにではないだろうか？加えて、世の中の情勢に大きな原因があると言わざるを得ない。

＜解説＞

※1）１９９０年（平成２年）、地価や株価が暴落し、バブル崩壊(土地神話の崩壊となった。)

経年
１９８５年(昭和６０年)プラザ合意後、円高が進行し、日銀が金融緩和を行った。
１９８７年(昭和６２年)公定歩合を2.5％に引き下げ景気浮揚政策を行った。

Ⅵ【借主の仲介手数料家賃の２分の１とする判決】（東京高裁）

居住用の賃貸住宅を借りる際に男性から東急リバブルが仲介手数料※１ヶ月分を受領したのは国土交通省の告示で仲介業者が受け取ることができる報酬、「借主２分の１、貸主２分の１」との定めに違反しているとして訴えた。東京高等裁判所は２０２０年１月１４日原告.男性（借主）の訴えを全面的に認めて被告東急リバブル（東京）へ２分の１を返還せよとする判決が確定した。　

争点　国土交通省の告示では前記のとおり例えば家賃１ヶ月１０万円の場合　貸主5万円（税別）、借主5万円（税別）を仲介料の負担割合と定められている。（※しかし、借主が貸主負担分を負担しても良いとする事前の承諾があった場合のみ借主負担分が加算され合計10万円（税別）となる例外が争われた。）

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