２０１９年７月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

２０１９年７月号 | レポート

＜人間社会に於ける特有のいじめ問題について＞

人間の「知恵」・「知識」は今日では社会の弱者を社会の片瀬波の如く端へ寄せて来ている様に思うのは私だけなのでしょうか？
具体的には東日本大震災の被災者が住む震災復興住宅の賃料値上げのケースが挙げられる。一気に４万円前後から２倍の８万円前後への賃料値上げが河北新報社が報じている。
これらの背景には、様々な基準や他の民間住宅との比較等の要因も考えられますが、再考を願わずにはいられない。
被災者の被災地に足を運ぶと、着のみ着のまま命だけ助かった人も含まれていると推察されるからである。
この様な高度の知恵・知見・知識を良い方向へ活用できるよう願うべきものである。
これら一連の大人達の行為は、惹いては子供や学校、地域社会への弱き者へのいじめへとの因果関係又は連鎖しているかの有無を査読する必要があるのではないか？
人類の知恵等は社会的な弱者等に手を差し伸べるために創意工夫をするのではないか!!地域社会のリーダーに高潔なる人が求められる。

＜民法の大改正についてⅡ＞

今回は「賃貸借契約の連帯保証」・「原状回復の範囲と敷金の明確化」について…

◆～賃貸借契約の連帯保証～◆

Ｑ. 高齢の居住者が家賃を滞納しています。連帯保証人にまとめて全額請求できますか？

Ａ. 現行法では、賃貸借契約の賃借人を連帯保証した者は、個人・会社の別を問わず、賃借人の未払い家賃など賃借人が賃貸借契約から支払う義務のある金銭債務のすべてについて、連帯保証人として支払い義務を負っています。
　新法では、この点が一変します。民法の連帯保証の規定に、新たに個人根保証契約の規定をおき、個人が負担すべき債務の総額が未確定な債務を保証する場合、主たる債務の元本や、ここから発生する遅延損害金などの全部に係る額を極度額として定め、その額の限度でのみ保証人としての債務を負うものとしました。そして極度額の定めがない場合は無効としています。
　従って、連帯保証人の債務は、定めた極度額の範囲内となり、極度額を定めないで賃借人の債務を保証した場合、保証契約は無効となります。極度額を定めている場合、滞納分等がその範囲内であれば全額請求可能、それを超えている部分は請求できないことになります。極度額を定めていない場合には、一銭も支払ってもらえないことになります。

◆～原状回復の範囲と敷金の明確化～◆

Ｑ. 賃借人退去後、タバコの焼けコゲでカーペットに穴があいていました。張替え費用としては敷金を充てたいのですが、元居住者は「普通に生活していただけだから大家が負担すべき」と主張します。この点で新旧民法で結論は変わるのでしょうか？

Ａ. タバコの焼コゲについては、現行法でも改正後でも変わりはなく、賃借人負担として敷金を充当できます。現行法では、明渡時の原状回復の範囲について、規定はありません。
また、敷金についても規定はありません。新法は、原状回復の範囲につき、賃借人は、賃借物に生じた損傷がある場合は、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負うとの規定をおきました。
また損傷のうち、通常の使用収益によって生じた損耗及び経年変化を除くものと明示されています。この点、国土交通省からガイドラインが示されていますが、民法に入ったので、これに反する合意がされても、賃借人が個人の場合、消費者契約法上、無効となる場合がでてきます。
次に、敷金については、いかなる名目によるかを問わず、賃料その他の賃借人の賃貸人に対する金銭債務の給付を的とする債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭を言うものとしました。これも従前の判例や取引事例から離れるものではありません。
事案のタバコの焼コゲは、通常の使用収益によって生じた損耗とも経年変化によるものともいえず。補修の費用が賃借人負担とすることになります。費用相当の債務を敷金で充当することも許されることになります。

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