２０１８年１１月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

２０１８年１１月号 | レポート

＜家族信託＝民事信託の活用について＞

Ⅰ＜家族信託＝民事信託の活用について＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「現状の課題」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　認知症の患者は４６０万人を超え将来的にも増加すると予想されていて、２０２５年には６５歳以上の人が５人に１人の割合になると推計されている。認知症になると段階的区分されるが、①単に「もの忘れ」②「約束したことを忘れる」③「お財布や保険証をしまった場所を忘れる」④「家族の中でお金が無くなったり、家族が盗んだと思い込み家族を責めたりする⑤「食事したことを忘れてしまう」等々。　　　　　　

「対策方法」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１．成年後見人制度の利用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　家庭裁判所に申し立てて審判を得て本人の財産管理等の管理を成年後見人を選任してもらう方法（法定代理人）があるが、法律の趣旨は現状維持のみを目的としていることと、手続きが厳格であるためなかなか使いにくい。そのためか、認知症患者数の全体の３％、４％しか成年後見制度が利用されていないのが実情だ。

２．民事信託＝家族信託　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　民事信託の概要　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　民事信託とは、年齢を重ねた委託者の方が、認知症等で判断能力が低下した場合に備え、信頼できるご家族（受託者）に資産（不動産、預金等）管理を任せられる方法であり、通称「家族信託」とも呼ばれています。また、民事信託の活用により、相続発生時、円滑な遺産分割が可能となります。

●民事信託の具体例

民事信託契約に基づく預金口座（七十七銀行の場合、全店で対応可）　　　　　　　　　　　委託者の資金について、受託者が受託者本人の資金とは分別（受託者が破産しても破産法の財産に該らず、差押えもされない。「倒産隔離機能」（法律）で守られる。）して管理する預金口座です。

取扱開始日：２０１８年１０月１日（月）

※活用のポイントは、普通に物事を正常に考えられる時にこの制度活用の手続きを完了しておくことです。

※実務では、法定相続人である同居親族の息子・嫁さんや信頼のある一定の法人等のケースが考えられる。　　

※認知症（弁識の判断能力の喪失）後や相続発生後は手遅れとなり対策は不可能となる。

＜信託のメリット・デメリット＞

メリット（不動産が金融商品へ変化する仕組み）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１．本人（委託者）の体調・判断能力に左右されないので財産管理が可能（賃貸借契約の事務手続きもスムーズかつ適法に運営ができる。）元々の所有者の所有権は無くならず利用権（運用権）が移転する為所有権の二重構造と言われている。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２．成年後見人制度の代用としての財産管理が可能　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３．資産承継の道筋を作ることが可能（例えば契約により子供と孫等法定相続人やそれ以外への承継が可能とすることができる。生存中の手続きであり死亡後の遺言との違い）

デメリット

１．信託を組むだけでは直接的な税務メリットがない。（形式的に所有権が移転するが実質的には所有権は無くならないため。）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２．確定申告の手間が増える。（金融商品としての手続きが加わる。）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３．損益通算ができなくなる。（形式的にせよ所有権がなくなるため＝「賃料」が「金融商品」へと変わるため。）

　なお、小生は「家族信託」よりも専門性がある第二種信託「信託受益権販売業務並びに信託関係法令に関する知識」の全課程修了している有資格者でもあります。平成１９年に取得しました。真に信託の時代へと大きく変化して来ました。信託のご相談は弊社へ。

※第二種信託とは、小規模の収益物件（アパート、戸建、マンション）の信託業務のこと。

※第一種信託とは、三菱ＵＦＪ信託銀行が取り扱う大規模な収益物件、みずほタワーや森トラスト、アエルビル、仙台中央タワー、Ｊ－ＲＥＩＴ（ジェイリート）の金融商品の取扱いを主な業務　

Ⅱ．＜賃貸住宅の物件を選ぶ際に指定したワードは…「２人入居可」＞

　不動産情報検索サイトのニフティで最も使われた「こだわりの検索項目」を調べたところ、「２人入居可」であることが分かった。今年の８月の１カ月間、全国の賃貸物件検索時に選択されたこだわり条件からランキングしたもの。住む人が賃貸住宅に求めるニーズが浮かび上がった。

【よく使われる条件ＴＯＰ１０】

　１位　２人入居可

　２位　インターネット無料

　３位　全居室フローリング

　４位　脱衣所

　５位　近隣施設・スーパー

　６位　近隣施設・コンビニ

　７位　駐車場１台無料

　８位　ごみ出し２４時間ＯＫ

　９位　敷地内ごみ置き場

１０位　シューズボックス

２位は「インターネット無料」。スマートフォンを持つ人にとっては無線ＬＡＮなどのネット環境は不可欠なことが分かる。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３位は「全居室フローリング」。ダニが発生しづらい、デザイン性が高いといった理由から好まれている。畳に慣れ親しんだ世代が少なくなっていることも背景にありそう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５位以降は、「スーパー」「ごみ置き場」といった、部屋そのものよりも共有施設の充実や周辺環境の良さを求めていることが伺える結果となっている。

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