2018年2月号 | レポート

<空家問題>

空家問題の背景の大きな要因として浮かび上がるのは、現行法の「借地借家法(以下単に「法」という。)」制度である。法には、自己所有の土地や建物を一旦他人へ賃貸すると元々の所有者には生涯戻らないという法律の仕組みになっている点である。

 建物については、同法第27条には(解約による建物賃貸借の終了)「建物の賃貸人が解約の申入れをした場合に於いては、解約の申入れかの日から6ヶ月を経過することによって終了する。」との定めがある。しかし、次の第28条の条文によって『賃貸人が自らの建物の使用を必要とすること。』さらに、『建物の明渡しの条件として、又は建物の明渡しと引換に建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨申し立てた場合に、その申出を考慮して正当の事由があると認められる場合でなければすることができない。』と定められている。加えて第30条でこの規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは無効とする。(強行規定)がある。つまり、一旦貸したら事実上返してもらえない。裁判所で訴えても100%勝訴はないことが戦後約70年間の間に判例で積み重ねられて来て、今なお続いているという異状な状態のまま放棄されて来ている。と言わざるを得ない。

 一方、賃貸人からの対抗手段としては、家賃の値上げで対応しているが、家賃が低いからと言って近隣の相場並みに値上げしたいとしても高い利率の値上げを求めても認められない様だ!!いずれの見知から見ても一生涯貸し続けなければならないとするのが実態だ。空家問題は元々所有者が存在していたのに所有者が高齢となって死亡してしまった。又は法定の相続人も無いケース等もこの概念には含まれている。つまり所有者が始めから不在はなく事後の法の制度から産み出されてしまうケースが本件の課題である。

 最近特に東日本大震災後は、地震に依って倒壊する恐れがあるとする専門家の鑑定書等で主張を補完するのも散見されて来ているものの、街並形成や土地の最有効使用方法等はむずかしい。賃貸人の身勝手や恣意的に基づく賃貸契約の解除は別としても「建物解体」や「街づくりのための経済的土地活用」を目的とし相当の理由が客観性を有する場合は合法的に認められることが必要と思料する。

 この様に、空家問題を解決し適正なビジネス発展のための視点を明確にする緊急的すみやかなる対応が求められる。その様な意味でも「定期借家」契約が借り手、貸し手の双方にとって選択肢の一つに位置付けられての健全なる賃貸ビジネスの一助になるよう祈念して止まない。

更新情報

更新日:2018.12.04
更新日:2018.12.01
更新日:2018.11.02
更新日:2018.10.01
更新日:2018.09.03

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