２０１５年８月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆年末年始休業のお知らせ◆

平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
誠に勝手ではこざいますが、当社の年末年始休業を下記の通りとさせていただきますので、ご案内申し上げます。何卒ご理解頂きますようお願い申し上げます。

【年末年始休業期間】

　2024年12月28日(土)～2025年1月5日(日)

ご迷惑をお掛け致しますが、宜しくお願い致します。

※１月６日（月）より通常営業の予定です。

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

２０１５年８月号 | レポート

民法の一部改正について　Ⅳ

【残暑お見舞い申し上げます】

１.＜民法一部改正と実務への影響＞

　法律の専門的な内容なので解りにくいと思いますが、具体的な例をあげてご説明させていただきます。

　４回目７月号のレポートに引き続き（①～⑦まで完了しました。）最後となります⑧期限の利益喪失についての情報提供義務⑨不動産の賃借人よる妨害排除等請求権についてレポートします。

　⑧「期限の利益喪失についての情報提供義務」

　〔新設〕

　（１）主たる債務者が期限の利益を有する場合において、主たる債務者がその利益を喪失したときは、債権者は、保証人（法人を除く）に対し、主たる債務者がその利益を喪失したことを知った時から２箇月以内に、その旨を通知しなければならない。

　（２）債権者は、（1）の通知をしなかったときは、保証人に対し、主たる債務者が期限の利益を喪失した時からその旨の通知をした時までに生じた遅延損害金（期限の利益を喪失しなかったとしても生じていたものを除く）に係る保証債務の履行を請求することができない。

※実務への影響※

　１．賃料は、毎月発生するものであり、分割払いとして「期限の利益」を与えられたものではない。そのため、この規定は賃料債務について直接関係がない。

　２．賃料滞納等が生じた際にそれを※（例、26年1月～26年12月まで合計60万円（5万×12ヶ月分）の賃料未払いのあることを承認し、以下のとおり〇月から毎月〇〇円宛支払う。）とした場合は該当することとなる。

　３．最も重要なのは保証人へ直ちに通知をすることである。　　

（（解説））

現行法の民法第１３７条（期限の利益の喪失）とは、例えば、ある一定の金額から毎月支払っていても途中で約束期日に支払わないかあるいは破産手続きを裁判所に申し立てると残りの借金（残金）４０万円を一括で支払わなければないということです。

債権者としては、一定の事由が生じた場合にこの期限の利益を債務者が主張できなくなるとする。また、債務者の破産手続き開始等も期限の利益が失う。しかし多くの場合には民法に定めた条項以外にも拡大（反社会的勢力の排除条例に該当することとなった場合など）して契約書にこの様な定めがあります。

なお、期限の利益は債務者のため(・・・・・・・・・・・・)に定められたものであります。（賃料滞納金をまとめて一本化すると「準消費賃貸借契約」となり「住宅ローン」のケースと同じく本条が適用される。）

＜当社では本条に直接該当しませんが、賃料債務の履行が無かった場合３日以内に連帯保証人へ連絡を取っています。＞

⑨「不動産の賃借人による妨害排除等請求権」

【新設】

　賃借権の登記をした場合や引渡しを受けた場合（対抗要件を備えた場合）は、

　（1）当該不動産の占有を第三者が妨害しているとき→妨害の停止の請求

　（2）当該不動産を第三者が占有しているとき→返還の請求

　これまでは、賃借権に基づいて妨害排除等を請求できるか明らかではなかったが明文で可能にした。

※実務への影響※

　これまで、賃借権は原則（特別法に基づかない場合は）として所有権等とは違って「債権」という弱い権利である。

　一方賃貸人（土地や建物の所有者）は法律上「所有権」は「物権」という強い権利を有する。

　従って「賃借権」（「所有者」から借りるという立場の人が持つ権利のこと）の者が所有者が持つ固有の物権的請求（排他性、登記請求権等）を自ら行使することが許されるか否か論争されてきた。具体的なケースとしては賃借人Ｂは所有者Ａから土地を借りて占有使用していたところ第三者ＣがＡやＢに無断でその土地（※駐車場利用目的の場合）の一部に大型バス等を駐車するなどをした。これに対しＡはＣに対し所有権に基づき妨害を止めるよう主張しなければならないが自らの権利を行使しない様なことが現に起きてきている。改正法によって賃借人の「債権」は所有権者の持つ「物権的請求権」が当然に行使することができることとなる。この場合所有者が知らない場合でも賃借人の地位で行使可能となるのか否か注視していきたい。また、単なる「駐車場利用」かあるいは「建築を目的」とする場合等個別で事案毎に検討が必要であろう。さらには本民法改正を受けて関連する「借地借家法」等の特別法との整合性をも含めて検討課題となるでしょう。

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