２０１４年８月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

２０１４年８月号 | レポート

家賃滞納者の増加とその対策

１.＜来年．平成２７年４月１日から宅地建物取引士へ＞

　先の衆参両本会議で宅地建物取引業法の一部を改正する法律案が平成２６年６月1７日までに「宅地建物取引主任者」の名称が「宅地建物取引士」と変更する法案が成立した。従って来年４月１日から「宅地建物取引士」と名称が変わることとなった。名称が変わることでその「士」にふさわしい適切な業務がより一層求められることとなります。

２．＜契約内容の説明．それでもなお増加する家賃滞納者＞

1）宅地建物業者が家賃滞納を無いようにするため居住用の賃貸借契約を仲介の際は「重要事項説明」と賃貸借契約の選択として、①「普通賃貸借」又は②「定期借家」のいずれかを決めること、加えてその契約内容を検討、説明が重要な仕事です。

2）特に賃貸借契約書は、中間（契約継続中）と出口（契約解除・解約）に生じるさまざまな事柄の交通整理を想定のうえルールとして書面に明記することがポイントでもあります。

3）最近の傾向は、賃料滞納があった場合を想定しての「条項」や「特約」の定め方がとても重要と　なっています。しかし、実務上では「重要事項」の説明をしようとしても、賃借人本人の都合が付かないため代理人として妻、あるいは子供（成人）の母親が来店してくるのが現実です。「重要事項説明」や「賃貸借契約（当社は定期借家契約）」を説明しても「途中で説明されても分からないから」と言って説明を断る等のケースも多くなっています。これまでにも、１人の方への説明に要する時間は１時間半程かかっているのが実状です。

4）この様に丁寧に説明しても自分の不利な事柄に該当すると「そのことは契約書の何処に書いてあるのか？」等と一方的に自己の権利のみ主張してくる。さらに「家賃滞納者」でもあったりする。

≪対策としては≫

「連帯保証人」をつける方法や「家賃保証会社」の契約加入を活用しているケースが多く見受けられる。しかし、この二つのうちいずれかを選択した場合の問題もある。「家賃保証」の保証範囲は「ある一定の滞納家賃」で期間も限られている。ましてや自ら契約を終了させたり退去を求めたりすることも、現在の民法にその様な定めがない、加えて弁護士法から見た場合弁護士の業務を侵害する違法行為（非弁活動弁護士法第72条）となってしまうことに注意を要する。

◆「連帯保証人」は民法の規定に基づくものであれば、家賃滞納のみに限らず万一それ以外の賃借人の契約から生じる債務（火災による損害）も担保される。契約解除や退去にも事実上協力を得られるとの大きな違いがある。

　従ってこれからの賃貸借契約締結の際には人的保証の「連帯保証人」プラス「家賃滞納保証会社」が条件としなければならない様になるだろう。

　当社はこの様な不良な賃借人排除のために、「定期借家契約」が有効と確信して業務を遂行している。このことは、良質な賃借人で入居者様の安全、安心を提供し、ビル、アパート、全体が本来の目的である、賃借契約事業が成り立つものであると考えるからである。

３．＜いよいよ１１月１日～市立病院がオープン＞

　本年１１月１日からあすと長町エリアに仙台市立病院が、仙台市若林区清水小路から移転のうえ診療業務を開始します。新仙台市立病院は、平成１６年１月から１０年を経過してようやく目前のオープンとなりました。新仙台市立病院の医療関係者は１日約1,000人で、通常の医療の他、「救命救急機能の拡充」と「精神科医療」に重点を置き、地震等の災害にも対応できる病院ということです。

　従ってこれからの「あすと長町」エリアは人口増加に伴って「賃貸住宅」や「土地取引」が活発な動きとなり、これまでと大きく異なり南部地域経済の中心となるでしょう。

今後の具体的な動きに留意していきその後の動きについて情報を発信させていただきます。

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