２０１４年４月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

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２０１４年４月号 | レポート

金融庁が出した方針とは…!?

１.「規制強化」

金融庁は２月に生命保険会社や損害保険会社に対し、保険監督に関する基本的考え方の方針を出した。その中でも「保険募集人制度」に対する法令等遵守と周知、徹底が求められることとなった。この「保険募集人制度」は長らくグレーゾーンながらも認められて来ていたがこの制度に激震が走った。

（1）「仲立人扱い」

保険募集人制度の他に「仲立人扱い」というものもあり、この「仲立人扱い」はお客様に代り、お客様に最良の商品を複数の保険会社と交渉をするなどして提供すると謳っているが、実際は自社にとって利益率の高い商品を提供していたりもした。

2）各保険制度は、免許を得ている会社（本店、支店）が業務を行うことを定めてあるが代理店等が主流になっていた。そして、現実には「代理店委託契約会社」がお客様と保険契約をし保険料を受け取り売上を大きく伸ばしている。保険料収入の90％が代理店の取扱いとなっている。

3）この様に、代理店の数の多い会社が利益を上げていて、そうではなく法律に基づき免許を得て業務を行っている会社が苦戦を強いられている結果となっていた訳です。従って、今回の金融庁の適正な保険業務の方針が示されたことにより、代理店は撤退を余儀なくされることとなりましょう。

２.「オフィスビルへの影響」

　このことで代理店会社の縮小に伴い、代理店へ賃貸しているオフィスビルテナントや居住用賃貸住宅の会社契約入居者へ波及するなどの影響が出るものと考えます。

３．「不動産業賃貸契約の社宅代行の影響」

　賃貸契約の原則はA会社が社宅として借りたい旨を仲介不動産会社に連絡をして貸主の了承を得たうえで締結するのが、これまでの通常の業務であった。または、A会社の子会社の不動産会社からとの交渉でもあった。しかし、最近は代行会社（宅地建物の免許を有しない会社でビジネスとして参入している。）が自らの借主として賃貸契約を結んで第三者の会社の社員を入居させたり、あるいは、賃借会社の「代行」として「借主の地位」になっていたりしている。この様な「代行」は単に借主会社の総務的な窓口なのか否か、極めて曖昧で責任の帰属先等で問題となる。

1）そもそも「代行」という法律の用語の定めはない。あるのは法律上「本人ならば借主」となる。あるいは借主以外ならば「本人から依頼された代理人」（代理人の意思表示の効力は借主本人に帰属する）の地位なのか、「使者」（郵便配達の様な人）なのかが問題となる。この様な法律の定めに照らした場合「社宅代行」の場合の問題点は、賃借人の地位にある人は？万一の場合の賃借人は？一体契約上の責任は誰に帰属するものなのかが不透明となり、強いては賃貸人（貸主）の法律上の定め等や借主らの消費者保護も形骸化してしまう。

2）即ち不動産取引の免許を得て業務を行っている会社が法の規制を受け、法の規制を受けない「代行会社」が横行し、代行会社が利益を上げることとなってしまう。その結果宅建免許を有しない市場が常態化してしまう恐ろしいことが目前に迫っている。

４.「法の運用の厳格化と健全な賃貸借契約市場の発展」

　国土交通省は、前述の金融庁と同様この「社宅代行」（現実には代行会社は、借主でもないのに家賃を支払い、契約についてもあれこれと借主の持つ固有の権利までも主張もしている。しかし、万一の損害発生時の賠償などの責任を負わない内容となっている。）という名の中身が法に適合しているのかの判断と行政指導されんことを強く求める。

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