２０１４年2月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

２０１４年2月号 | レポート

なぜ人は先高観へ移動するのか？

１．「仙台市中心部のマンション価格が上昇している。」

　　（なぜ人や法人は先高観へ移動するのか？）

(1)　昨年の１１月２４日の楽天イーグルス優勝日本一のパレードが仙台中心部で行われた。このパレードを一目見ようとファンや市民などの多くの人々が足を運んだ。私も沿道で見た一人です。楽しいことに人々の心は動く訳です。新聞やネット、テレビ等の既に情報を得てどんなパレードなのだろうか等と期待に胸をわくわくさせて参加したのではないかと思われます。

(2)　この様な人間の心理現象を「マーケティングの業界では（※1）バンドワゴン効果」と呼ぶそうです。

(3)　この「バンドワゴン効果」の身近なものとして具体例をあげますと、よくスーパーでは「お一人様○○個まで」、「限定商品」、「数量限定」、「先客○名様まで」等あるいは、「ＡＫＢ48選抜総選挙投票」で投票券は「ＣＤ商品内」にあるためファンは投票したい一意専心で必要以上のＣＤを買うこととなる。等々のケースです。

2 ．「消費者心理」

(1)　これら全てに共通しているのは、消費者心理に対し販売する側が戦略を以って意図的に情報を流すこと、消費者も他人に遅れないようにという心理で商品を買う様です。

(2)　また、消費者の多くの人又は著名人らが購入した,主要企業法人が買うとする情報等が流れて他の企業が動く「あすと長町」のケースでも同様の動きがありました。

(3)　昨年の３月２０日まで、仙台市や日本都市整備機構が入札の説明会を開催するも誰一人として応札がなかった。しかし、2、3日後の同月23日頃に「ＩＫＥＡ」（家具やインテリアなどの販売で業界最安値）が一番大きい区画を購入した。すると瞬く間に残りの区画が売れていった。

(4)　購入できなかった企業の仙台支店長は翌月の本社会議の席上で「なぜ、早く他の企業の動きが分からなかった!?」と言われたとのことでした。仙台支店長曰く以前から入札に参加するよう提言をしてきたのに…。と溢すばかりでした。

(5)　企業の責任者には、経済を取り巻く環境の変化としての潮日を読む力が必須とするのが一般的であり判断を誤らない様にするためにも市況の情報収集と分析が求められる訳です。

3．専門家の多くは仙台市内のマンション（中古・新築）は品薄状態でここ数年間は推移するだろうとの見方が強い様です。この背景は以下の要因が市場へ大きく影響しています。

(1)　私個人の見解ではありますが、仙台市内の人口は実質107万～110万人と増加してきているとみています。

　イ．第一にこの度東日本大震災での復興の遅れから

　ロ．第二に福島原発から、

　ハ．第三に東京都直下型大地震が起こった場合の「避難先」、「宿泊　　　　用」として

　ニ．第四にトヨタ自動車関連で3月から200名増員

４．このようなことが報道されることで更に仙台市内の人口増加へと進んで行く、人間の心理とマンション、土地、建物の価格が上昇して行く現象を「バンドワゴン効果」と呼び反対の効果のことを「スノッブ効果」と呼んでいる。この4月からの消費税増税との関係で個人消費者の動向に注目している。

※１「バンドワゴン効果」とは、行列の先頭の楽隊車のことでなにか楽しい様だ。人々が列をなして並んでいるなどの心理のこと。

①　個人居住用の賃貸借契約はなぜ「定期借家契約」

　イ．従来からの現在我国のアパートやマンションを借りるための法律は唯一「普通賃貸借契約」でした。この契約は一旦貸すと借主の借家権が強く貸主は弱くなってしまう。また、貸主が契約更新拒絶には「正当事由」が求められるため事実上明け渡しを求めることができない。さらに「正当事由を補完」するため「立退料」を支払うことと判例で確立されている。これに対し「定期借家契約」はバスや電車の定期券と同じ様な賃貸借契約を結ぶことができる。例えば2年なら2年で一旦終了する。しかし、賃貸の目的で建物を建築しているので当然ルールを守れる人ならば再契約を結ぶこととなり、そうでない人は退去することとなる。

　ロ．その具体例は、反社会的な人や専断的な人、あるいは近隣とのトラブル、不法駐車、ゴミ処理等のルールが守れず、共同生活に馴染めない人を排除することができる。この様な機能は「定期借家契約」にしかない。

　ハ．定期借家契約はマンションやアパートの入居者にとって良質な入居者で構成することとなるためオーナー様や入居者に対し安心安全をご約束できるものである。

※印紙税の改正（今年4月1日から）領収書の非課税範囲の拡大現在、領収　書については「3万円未満」のものが非課税とされていますが、今年（Ｈ26年）4月1日以降に作成される領収書については、「5万円未満」のものが非課税とされます。

２０１４年３月号

２０１４年１月号

レポート