2009年4月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

2009年4月号 | レポート

賃貸アパートのオーナー様の訪問が多くなっている。

　毎年のことではありますが、賃貸アパート所有のオーナー様が自ら管理をしてきたアパート（１Ｋ１０室、築１７年目、長町南）が、この３月で３室のみの入居者で、７室が空室で困ってしまったとの相談が日々寄せられる。

　さぞかしお困りでしょうと話ながら、これまでの経緯を伺ったうえで、これからの入居者募集のための方法についてアドバイスをする。

　しかし、これまで空室になっても直ぐに入居者が決まってきたとの過去への自信が、逆にこの現実の問題解決を妨げている様だ。

　オーナー様に対し、これまでに入居者を紹介して来ている不動産会社に、「入居者募集」と「管理」業務を依頼してみては？とアドバイスをしている。

　入居者募集の間取付資料が、３日毎にＢ４用紙に間取図や賃料などの条件を記している紙面が配達される。

　今から約１５年前までは、２月３月の賃貸シーズンになるとこの情報紙が１０枚以下位のパラパラの状態でした。

　しかし、ここ７・８年位から５０枚～８０枚と年々倍増して来ている。

　１７年前の表面利回りが４万円×１０室×１２ヵ月＝４８０万円（１２％）で満室だったのが、１７年後の３月時点で３万円×３室×１２ヵ月＝１０８万円／年（２．７％）と帰した。

　原因は１Ｋの供給増加の他、アパートの前に２階建てのアパートが建ったため、１Ｆ部分がほとんど日に当たらなくなったことも大きな要因の様です。

アドバイス

　これからの賃貸住宅は、?表面利回りが低下しても、安定した収益が見込める、?１ＬＤＫ以上か又は?一戸建住宅（７％前後）の供給がポイントの様です。

※１Ｋでも良いケースは、駅から徒歩７分以内、大型集客施設や大学が近いなど限定した場所なら例外でしょう。

　ちなみに、今年の３月に太白区での賃貸募集の一戸建は、一戸（１３万円／月）のみで、直ぐに決まった。

こんなおきどう対応すべきか？オーナー様も知っていれば安心！

Ｑ１、共益費とはどのようなものか。借主から共益費の使い道につき毎月開示せよとの要求があるが、答えなければならないのか。（平成２０年５月）

Ａ、共益費の内容は、契約で決められるものである。契約書では共用部分の維持管理に必要な費用と定義されていることも参考になる。賃貸借契約においては特段の報告義務は法律上も定められておらず、賃貸管理業者も借主との間で直接に委託契約があるわけではないので、借主に対し法律上共益費の使途につき報告義務はない。借主は、マンションの様な区分所有建物における管理組合・区分所有者と管理会社との関係と混同しているのではないかと思う。

Ｑ２、夫婦の入居者で、夫が借主であったところ、離婚となり、妻のほうが引き続き入居したい旨の申出があった。この場合、契約手続はどの様にするのか。（平成２０年５月）

Ａ、通常は、妻が今後借主となることから、いったん契約を解約した上で妻との間で新たに契約をするか、夫から妻に対し賃借権を譲渡することになろう（後者の場合、貸主の承諾が必要）。死亡の場合に、賃借権が相続されるのとは異なるからです。

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