高校で金融教育が始まる | 不動産ワンポイントアドバイス

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高校で金融教育が始まる | 不動産ワンポイントアドバイス

⇒日本国内の金融商品の利回りで８％を超えることは原則として皆無（一瞬を除く年率の平均）であることを学べる。

１．２０２２年４月から国の「学習指導要領」の改訂に基づき、高校家庭科で金融に関する教育が始まっています。高校生が学ぶ「金融教育」の学習の目的は、高校生の段階からお金にまつわる知識を身につける「金融教育」の一歩と言えるものです。

２．①これらの背景としては、成人年齢が１８歳に引き下げられることでの社会経済取引の当事者としての民法上の契約（携帯電話、クレジットカードの保有、オートバイの購入）等々、様々な金融法務に関する知識や判断を身に付けてもらおうとする考え方が大きいようです。

②お金の流れの基本の基本となる収入と支出としての家計管理の計画的な運営管理の活用とその先の将来設計（ライフデザイン）への道筋を立てるための生涯設計等の仕組みも学ぶこととなります。

③さらにはグローバル化社会に於ける投資詐欺被害に遭わない、騙されない知識を身につけなければならないことであろう。様々な詐欺（特殊詐欺）の手口があり、対策を含めて社会問題となって久しい。２０１６年～２０１７年にピークを迎えた不動産投資で３１６億円に急伸し、事業が大成功している様に多くのメディアで取り上げられた「かぼちゃの馬車」事件でしたが、２０１８年になってサブリース契約の３５年家賃保証を謳っていたにもかかわらず、サブリース会社がオーナーへの賃料支払いが減額やストップした結果、２０１８年４月９日に経営破綻しました。この投資家の中には普通のサラリーマンや主婦等の素人が多く、自己破産に追い込まれました。

この最大の問題は知識も情報量にも乏しい素人に対し、サブリース会社は甘言、勧誘などして「包括委任状」を基に巧みに操られてしまったことにあります。そして、賃貸契約の裁判上の当事者から外れるという仕組みも法制度の盲点を突くこととなりました。

３．誰しもが楽しくかつ小資本で利益の大きい投資先はないかと考えてしまいますが、その様な商品は原則としてありません。不動産や投資信託などの場合、平均利回り※１は不動産居住用賃貸新築物件（ワンルームとファミリー向けとを比較すれば正確には数値の利率に若干の違いがある。）だと４％前後が多く、築後１５年で７～９％、２０年経つと１０～２０％が多い。

利回りが低いと入居希望者が多く賃料も最大となり、利回りが高いとその逆となるほか、設備や建物の大規模修繕への出捐や空室リスク、解体費用等不動産事業の特殊性からのリスクは、多岐にわたる必然性があります。

一方不動産以外の金融商品に関して、日本を代表する投資信託の安定した銘柄の平均的な利回りは、某債権投資でも－０．３８％、＋２．７５％（２０２２．８．９現在）となっている。

その結果、金融の投資商品や不動産の投資物件のトータル的な視点に立った場合の平均的な利回りは６～８％となり、８％を超えることは望めないようです。※２(株)杜リゾート依頼の株式会社不動産鑑定青田事務所Ｒ４.６.７付不動産鑑定書参考文献抜粋、引用

けだし、高校の金融教育で学んでほしい柱としては、全世界の投資の利回り物件や商品の全てに於いて、投資等の金融商品に８％を超えるとする商品があったら大きなリスクが潜んでいることを学ぶことが出来るものと確信します。

※１　想定利回り「還元利回り（キャップレート）」（年率％）＝「年間賃料収入」÷「投資元本」×「１００」。数値は各種費用等の控除後の想定値でありますが、将来の運用保証や満室保証はありません。

※２　利回り等

①還元利回り（キャップレート）＝「Ｃａｐｉｔａｌｉｚａｔｉｏｎ　Ｒａｔｅ」の略語で不動産投資において投資物件の収益性を評価する際の大事な指標の一つです。加えて家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いた純粋な収益を不動産価格で割り戻すことで算出します。

a.「不動産投資家調査」（一般財団法人日本不動産研究所）に基づく還元利回り一般財団法人日本不動産研究所による「第４６回不動産投資家調査」（調査時点：２０２２年４月現在、調査対象：アセット・マネージャー、アレンジャー、開発業（デベロッパー）、生命保険会社、商業銀行・レンダー、投資銀行、年金基金、不動産賃貸等へのアンケート調査）によれば賃貸住宅一棟の期待利回り等は以下のとおりであった。

仙台市におけるマンション一棟（ファミリー向け、最寄駅から徒歩１０分以内、築年数５年未満、平均専有面積５０～８０㎡、総戸数５０戸程度）の期待する還元利回り（ＮＯＩ利回り）は、５.４％である。

立地条件、環境条件、物件のグレード等の優劣及び対象不動産の修繕状況等を考慮し、さらに、期待利回りと取引利回りの乖離、資本的支出（Ｃａｐｅｘ）及び一時金の運用益を考慮した対象不動産のＮＣＦ利回りは６.５％前後が一つの指標利回りとした。