不動産が動き出してきた | 不動産ワンポイントアドバイス

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不動産が動き出してきた | 不動産ワンポイントアドバイス

⇒不動産市場に動きが出てきました。ここでは、これらの潮流とその背景について探ってみたいと思います。

都市計画法上の用途が商業用地（事業用地）のケース

いわゆるバブル崩壊後、久しく景気のいい会話が皆無で、やれ資産デフレ、銀行の不良債権処理、ゼネコン、建設など企業のリストラを余儀なくされてきたが、１９９９年以降、東京都心で不動産の反転上昇が鮮明になり、２００１年から今日までの傾向が顕著になってきている。

主な例としては、東京銀行の東京三菱銀行跡地にルイ・ヴィトンやエルメス・シャネルの直営店が姿を現し、一面のガラス越しに若者たちの姿があり、交差点を若者たちが闊歩している。これらは、不動産投信のパワーで現実化した不動産の証券化による不動産の流動化現象の一つである。不動産の価値は、はっきりと二極化している。平成１８年には都心の土地３．３m²当り、１億円で取引された土地も出て来て未だ進んでいる。

平成２０年に入り、調整局前に入っているが、国内のファンドは動いている。

土地需要の都心回帰の動きや、小規模な土地での地価落を指摘し、『個々』の土地の収益性や資産価値の違いが、地価により反映されるようになったと言える。

資金調達の考え方と不動産の証券化

元気がいいのは、Special Purpose Company(SPC=特定目的会社)の活発化であろう。

日本国内では、２，３年の間に既に１兆円を超え２１兆円前後の市場規模になってきていると言われています。

又、この波がようやく仙台市内にも及んできた。

仙台中央警察署跡地等々で、仙台市場は４００億円～５００億円の規模に拡大しています。

具体的には、仙台市『ジャスコ中山店』は、三菱商事が投信による証券化を図り、投資市場への参画を進めている。泉区の『ヤマダ電機』や２００３年３月にオープンした仙台駅前の『さくら野』百貨店もそうである。

不動産バブルの崩壊で辛酸をなめた不動産業界の危機意識が、本格的に不動産投信を送り出し、不動産投資信託市場を育てようと意欲的だ。

ここに来て、外資による資本６兆５０００億円は、アメリカのサブプライム住宅ローン等の影響で、国内の市場から撤退したが、国内資本は確実に動いている。

事業用や個人住宅(マンション)に目を転じてみるとどうだろうか

仙台市内では、中心部の新築マンションも含めて調整局前に入っている。

土地（商業地）の価値を計る「物差し」は変わった

平成１９年３月２２日に国土交通省が平成１９年１月１日時点での地価公示を発表した。

平成３年（１９９１年）以来、１６年ぶりの全国平均の上昇と報じられました。

その要因となったのは、２０００年に誕生した「不動産ファンド（金融商品）＝不動産流動化法に基づく証券化」であります。

不動産ファンド市場の規模は、わずか５年の２００５年までには２５兆円に急成長しました。ファンドも含む全国の「不動産市場」は、約２３００兆円（うち法人（会社など）所有不動産は４９０兆円）であります。うちファンド市場は、２５兆円と未だ一部の市場であります。

ファンド市場においても、地方との格差が生じています。東京・大阪・名古屋・福岡・埼玉・千葉・神奈川・広島の地域での市場が約６５％となっていて、地方は未だ厳しいようです。

仙台の市場規模は４００～５００億円と言われております。ファンドで立ち上げられている物件は、?三菱地所、鹿島（建）らのグループの仙台中央署跡地、?森トラストの東北学院跡地に商業施設やホテル、マンション　?セレーノ賃貸マンション長町一丁目　?サンシティ、賃貸マンション、あすと長町　?ホットハウス、賃貸マンション、上杉、雨宮町などが主なものであります。これらファンドが仙台市内の地価を上昇させた最大の要因です。

ファンドが日本で発展している背景は、日本の歴史が始まって以来、全ての土地価格が右肩上がりでどんどん上昇してきた。しかし１９８０年代後半のバブル経済崩壊に伴い、地価１億円のものが、半分の５０００万円だの、あるいは５分の１の２０００万円と下降してしまった。

この様にこれまでの土地神話が崩れた結果、投資家は所有から利用権としてのファンド市場へと流れた。よって、今は利益の生まない土地や建物を所有するメリットが無くなったと多くの人々が気付き始めています。

ファンドという金融商品には元本保証はありません。このため投資家は、生活に影響を及ぼさない範囲内で、おそるおそる手を出したが、ある一定の利益を手にしたことで、今日では主婦・ＯＬの方々も参加してきて、さらなる市場拡大へと加速しています。まさに、資産を運用して果実を得なければならない社会構造へと大きく変化したと言えます。

アパート・マンション経営もファンドとの共通点が多く、不動産に債権的機能を付加することで、土地や建物を買うことよりも、利益としての果実（家賃・賃貸料）を買うこととなってきた。

不動産ファンドの仕組みは、１人の人が数百億円規模の事業をするのには不可能であります。そこで、一般の投資家が数万人集まって資金を出しあって事業を組み立てたり、運用したりする方法です。投資家の投資金額は１万円の人から数千万円の人と様々です。

つまり、この様に投資信託は、たくさんの人から少額資金を集め、大きくまとめた（金融商品を「ファンド」）と呼んでいます。１万円～で世界各国にも投資できることが大きいです。

最も重要なのは、不動産ファンドという商品の出現により、あたかも大型スーパーの様に商品棚に並ぶことで、消費者が自分のライフスタイルに合った商品を選択のうえ買うことができるという点です。

この様な背景には、日本人の金融資産１５４５兆円があります。お金を持っていても、運用先や方法が分からない人も多くおります。これからの課題は、この点がポイントとなりましょう。

提言

個人の土地所有者においては、利用目的をしっかりと持っての資産運用が必要と思料する。即ち、所有者はただ所有(保有)するのみでは相続時には相続税の納付が出来ないため破産の申し立てをするケースが多くなってきている。

よって、所有者は所有権、法的には権利の大様と言われている様に、所有権には

使用　　収益　　処分権

を持っているので、これらそれぞれ分離して積極的に活用して行く必要が急務である。

このような新たな不動産を取り巻く市場や、金融の動きから見た場合、さらにはこのままの資産デフレが進行するのを放置する政策・税制などでの土地いじめの行き過ぎが限界に達してきたと感じた当局が改善する方向へと政策の転換が行われることとなりました。その一例は、一定の要件の範囲内での相続税・贈与税の事実上の改正である。高齢者の資産を消費欲の強い若い世代に移して消費の拡大を図ろうとの意図で一定の要件のもと２５００万円非課税枠(使用の目的を問わない)や、さらにこれに住宅取得資産の贈与の場合は非課税枠を１０００万円上乗せして３５００万円とする。

特例は平成１７年末までの３年間の時限立法・相続時精算課税制度が平成１５年１月１日から適用される。（平成１９年１２月３１日まで適用されることとなった。）ここに来てようやく、アダム・スミスの経済論により『価格は需要と供給の接点』が産み出され、資産デフレは回避され、不動産の流動化へと進む元年の年となるものと思料する。