定期借家権制度が日本を元気にする | 不動産ワンポイントアドバイス

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定期借家権制度が日本を元気にする | 不動産ワンポイントアドバイス

⇒2001年の法改正で創設された定期借家権とはどのような経緯で成立に至ったのか。日本を元気にする定期借家権制度について読み解きます。

普通賃貸借の実態と地主又は貸主の苦悩

１．日本の建物の賃貸借契約での契約関係は普通賃貸借が一般的で、フランス・アメリカ・イギリスの様な定期借家権による賃貸借契約ではないため、投資家の対象となる収益の安定性は、これまで皆無でありました。

即ち、我国の土地や建物の賃貸借契約は普通賃貸借のため、借主は貸主に対し１ヶ月前、あるいは６ヶ月前に賃貸借契約を解除できるとする定めがあるためです。

このことは、そもそも地主側からみた契約内容で、地主は地価が高くなったり、貸ビルの賃料が高くなったりすれば、次の人に早く賃料の上昇が見込めた内容で賃貸することで収益を高める意思に基づく経緯から発生した。

しかし、今日はどうかと言えば、空室が多く借主が少なくなってその力関係が逆転したことに他ならない。

又、一旦賃貸借関係を締結すると貸主の契約解除が事実上出来なくなったこと。契約解除をする場合、「立退料」の名目でこれまでの賃貸収入の何倍もの金員を余儀なくされて来た歴史があった為、良質の賃貸物件が供給されにくくなった原因でもありました。このような賃貸借は、昭和１６年の時限立法に源があります。

定期借家権が不動産を動かす？債権化に･･･

２．しかし、日本においても２００１年この様な時代に対応できない賃貸借契約を一部改正し、『定期借家権』を創設した。

いわゆるリースの様な賃貸借関係で「普通賃貸借」契約の前述の弊害を排除した法律になっています。

これでこの賃貸借契約が定着すれば正に日本の賃貸借契約に基づく賃貸ビル・賃貸土地の各収益が投資対象となり得ることが可能になりました。

日本に於ける土地や建物から生み出す「果実(賃貸料収入のこと)」が投資の対象となり得る元年となったわけです。

３．先に記したアメリカを始め、外資系はその土地や建物の利用権に基づく収益権を買っている。

日本人も自己の責任でその土地・建物の果実(収益性・キャッシュフロー)に着目し、勉強をし、大切な財産をもっともっと増加できるチャンスもあります。

所有権にこだわらなく収益を重視して元気な企業の手法

４．アメリカでは収益還元法から見ての土地・建物の流動化が進んでいて、投資国家企業が２０００年７月にはカブトデコム本社ビルを１３０億円のところ３０億円で取得したと報じられている。

５．世界経済のグローバル化に今日における日本の不動産の価値は、その不動産がどれだけキャッシュフローを安定した形で生み出すか、あるいは生み出す力があるのかがその土地等の価格を形成する。一方、果実を生み出す力がない土地やビルは動かない状況が続くことになる。

相続破産を防止しよう　～人が土地に支配されていませんか？～

６．土地の所有者が様々な形で所有権を得ていることでありますが、たとえば相続で取得した不動産の様にその過去の経緯のみに心をしていると、近代社会の大きな流れに乗れなくなるケースが多く見受けられます。

７．特に更地で広大な土地所有者程、あるいは税対策と評して共有にしてある不動産は要注意しなくてはなりません。

所有(保有(遊休土地など))することのみは決してその人や家族、会社を豊かにするものではなく、その地域の人口・経済状況・都市計画法等も含め地域に見合った利用方法を図ってこそ始めて豊かにする。所有権と利用権(用益物権)とを有機的に結合した法律関係は共通の利益を社会にもたらし、結果として所有権が維持されるものと言えます。

豊かになろう

８．土地所有者らは自己の意思も大切ですが、専門家からの高度で良質な情報を得たうえ社会のニーズに合致する柔軟にして協調する姿勢がポイントでありましよう。そのことによって外国の投資家の資金を享受でき、日本の不動産が活性化するものと思料致します。

確定申告者の不動産所得として２００３年発表された内訳の中で不動産を譲渡した人の数よりも不動産賃貸収入による高額所得者の割合がここに来て大きくのばしていることから見ても、不動産の有効活用が最も豊かにしていると思います(他人資本が自己資本へ転化)。

正しい意思決定

９．ハーバード大学では、最高経営者の育成をする大学院の教科に倫理教育を採り入れて「正しい意思決定」のできる人づくりをし、経営の基本とするそうです。

破綻したエンロンやワールドコムの最高経営者が同校出身だったことが起因となったと報じられました。

我が国の大学や私自身に置き換えみると、本当に早い決定だと思いました。このことはアメリカの「株式」や「債権」を投資の目的とする金融システムを基本として組み立てて来た資本主義社会の崩壊へ進むことへの危機感を抱いたにほかなりません。企業は、企業のトップが正しい意思決定をすることで市場に対し正しい情報を提供し、透明で公正な情報提供をされた市場で消費者・投資家が自由な意思決定ができることの大切さとアメリカの証券市場において個人投資家も含めての信頼の確立をする必要性から即座にメッセージを出したのでしょう。

事の本質は学問と現実社会とには隔たりが大きい感じがしてならないからです。

日本の不動産市場での取引や同債券化(SPC)とも共通する極めて重要な要素と思料します。

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